土地增值稅稅率較高，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤有較大的影響，相關(guān)的納稅籌劃就顯得尤為必要。下面介紹兩種籌劃方法，并舉實(shí)例加以分析。

　　一、轉(zhuǎn)換房產(chǎn)形式進(jìn)行納稅籌劃

　　1、按照建立方式分別核算進(jìn)行籌劃納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對(duì)于納稅人既建立普通標(biāo)準(zhǔn)住房又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能確定核算增值額的，其建造的普通住宅不能適用這一規(guī)定。因此，要根據(jù)建房方式分別核算，以便享受稅收優(yōu)惠。

　　例1：某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅所取得的收入為900萬元，其扣除項(xiàng)目金額為800萬元，轉(zhuǎn)讓豪華別墅所取得的收入為1500萬元，其扣除項(xiàng)目金額為1000萬元。

　　①合并核算增值額

　　增值額=900－800 l500－1000=600（萬元）。

　　增值額與扣除項(xiàng)目金額之比=600÷（800 l000）=33。33%。

　　土地增值稅稅額=600×30%=180（萬元）。

　　②分別核算增值額

　　普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額=900－800=100（萬元）。

　　普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額與扣除項(xiàng)目金額之比=100÷800=12。5%<20%

　　可免征土地增值稅：

　　豪華別墅增值額=1500－1000=500（萬元）。

　　豪華別墅增值額與扣除項(xiàng)目金額之比=1500－1000=50%。

　　土地增值稅稅額=500×30%=150（萬元）。

　　兩種方式進(jìn)行比較，第二種方式比第一種方式少繳30萬元的土地增值稅。

　　2、先分立后被兼正的籌劃

　　根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因分立發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅的有償轉(zhuǎn)讓或視同銷售行為，不征收土地增值稅。同時(shí)，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）規(guī)定：“在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。”綜合運(yùn)用上述稅收政策，可以進(jìn)行下列方式的土地增稅籌劃。

　　例2：乙房地產(chǎn)開發(fā)公司為甲公司開發(fā)2萬平方米辦公大廈。

　　方案一：乙房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)辦公大廈，建成后轉(zhuǎn)讓給甲公司，轉(zhuǎn)讓增值額為2300萬元，增值率為35%，轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納土地增值稅690萬元（2300×30%）。

　　方案二：乙房地產(chǎn)公司建成辦公大廈后，進(jìn)行企業(yè)分立，分立為兩個(gè)公司，其中一個(gè)全資子公司為丙公司，并由丙公司擁有辦公大廈，根據(jù)稅法規(guī)定，乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過企業(yè)分立轉(zhuǎn)移到丙公司的辦公大廈，不征收土地增值稅，分立結(jié)束后，甲公司兼并丙公司，根據(jù)現(xiàn)行稅法，被兼并企業(yè)丙公司將辦公大廈轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)甲公司中，暫免征收土地增值稅。因此，在乙房地產(chǎn)公司企業(yè)分立和甲公司兼并丙公司過程中，辦公大廈都不需要繳納土地增稅。