在日常的土地增值稅清算工作中，我們往往會(huì)注意土地成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用列支等大的問(wèn)題，卻對(duì)代收費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償安置土地增值稅計(jì)算等小的問(wèn)題不夠重視，往往導(dǎo)致在土地增值稅清算工作中出現(xiàn)紕漏。筆者以為，在土地增值稅清算中，不要抓大放小，小問(wèn)題也要算清楚。

代收費(fèi)用是否可作為加計(jì)20%的扣除基數(shù)

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第六條規(guī)定，對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）規(guī)定，審核代收費(fèi)用時(shí)，對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，需要審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買(mǎi)方一并收取；如果當(dāng)作代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，還要審核是否將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。

從上述兩個(gè)文件來(lái)看，代收費(fèi)用不論是否記入房?jī)r(jià)向業(yè)主收回，在土地增值稅清算時(shí)都不能作為開(kāi)發(fā)成本加計(jì)20%的扣除基數(shù)。這一點(diǎn)在國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)文件中更加明確，代收費(fèi)用無(wú)論是否獲取收入，其發(fā)生額都不能作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)。即代收費(fèi)用不能記入開(kāi)發(fā)成本，也不能加計(jì)扣除。

如何正確理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的標(biāo)準(zhǔn)

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題是這樣規(guī)定的：（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。（四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。